KUNDECASE

SCHULTZ' GATE 1

"FUTHARK HAR VISJONER, DE VIL NOE MED PROSJEKTENE"

Sommeren 2013 kjøpte eiendomsutvikler Stor-Oslo Eiendom tomten Schultz’ gate 1 på Majorstuen i Oslo på vegne av utbygger Schultz hus AS. Den sentrale tomten, et halvt steinkast fra myldrende Bogstadveien, ligger i et av byens mest attraktive områder. Maksimal arealutnyttelse var derfor en forutsetning for å få til en sunn totaløkonomi i prosjektet.

OPPDRAG

Schultz´ gate 1

ANSVARLIG ARKITEKT

Kathrine Austlid

MEDARBEIDERE

Amund Gulden, Ann Karin Kilen, Jonas Engene, Hilde Seim

STED

Oslo sentrum

TILTAKSKLASSE

3

FERDIGSTILT

Under bygging, forventet ferdigstillelse jan. 2016

ANSVARSOMRÅDER

SØK/PROR Arkitektur

OPPDRAGSGIVER

Stor Oslo eiendom

REFERANSE

Geir Johnsen, tlf: 93234850

OMFANG

4595 m2 BTA

KATEGORI

Boliger

Anchorfixed

KOSTNADFOKUS

«Da vi begynte med prosjektet var mange av premissene satt,» forteller prosjektleder i Stor-Oslo Eiendom, Kathinka L. Augustine. «Tomten var ferdig regulert til boliger og næringsvirksomhet. Det forelå et plankart med inntegnet bygningsgrense som betydde at vi måtte jobbe innenfor et gitt antall etasjehøyder og fotavtrykk. Så det var ikke mye spillerom igjen.»

«Det første vi gjorde da vi overtok eiendommen, som på det tidspunktet var parkeringsplass, var å gå i dialog med tre forskjellige arkitekter. Grunnen til at nettopp Futhark Arkitekter ble valgt var for det første at vi fikk et godt inntrykk av dem generelt. En annen årsak var at de hadde gode erfaringer med å benytte prefabrikkerte moduler av tre, noe som er kostnadsbesparende.» Og dette var et viktig moment siden det hadde vært en dyr tomt.

«Vi hadde sett hva Futhark hadde fått til med tremoduler på et annet bygg (Christian Krohgs gate 39) og så for oss at dette kunne være en god løsning for Schultz hus også. Men siden det var såpass store arealer under bakkenivå, ble ikke kostnadsbesparelsene så store som de vanligvis ville blitt, selv om dette hadde vært planen fra starten av.»

Bygget ble derfor til slutt reist ved hjelp av tradisjonelt byggeri med stål og betong.

Futhark var flinke til å gjøre mye ut av et prosjekt som var lite fleksibelt

Anchorfixed

HØY STANDARD

Men Augustine understreker at selv om de hadde fokus på å finne løsninger som var fornuftig kostnadsmessig, så er Schultz hus langt fra noe billig-prosjekt. «Fokuset har hele veien vært på å realisere et bygg med kvaliteter, eksteriørt så vel som interiørt. Leilighetene er derfor utstyrt med gulvvarme, enstavs parkett, HTH-kjøkken og veldig fine bad. Så alt i alt er det høyere standard enn du finner i et normalt prosjekt.»

Anchorfixed

TRANGT OM PLASSEN

«Futhark var flinke til å gjøre mye ut av et prosjekt som var li te fleksibelt. Det var blant annet definert at bygget skulle ha svalganger, eller adkomstgalleri som det gjerne kalles, i stedet for oppgang med midtkorridor.»

Augustine forteller at det å bygge på liten plass, vegg mot veg g mot eksisterende bygninger – et såkalt infill-prosjekt også byr på mange praktiske utfordringer. «Det blir nesten som å jobbe nedi en gullfiskbolle. Det er trangt og det er mange hensyn å ta både i forhold til HMS og naboer. «Siden første etasje fyller hele tomtens fotavtrykk ble riggområdet nærmest ikke-eksisterende. I tillegg var grunnforholdene krevende. Det var nemlig kvikkleire i grunnen, men heldigvis var det ganske kort ned til fast fjell. De eldre nabobyggene var imidlertid kun fundamentert på steinmasser, så her måtte man være varsom for ikke å skade bebyggelsen.»

Anchorfixed

KREATIVE GREP GA LYS OG SKJERMING

«Det Futhark gjorde, som jeg synes er helt genialt, var trappingen av fasaden. I utgangspunktet var den tegnet som en helt rett og egentlig ganske kjedelig fasadevegg uten balkonger, men Futhark skråsatte ytterveggen foran hver leilighet slik at fasaden går i sikksakk.» Augustine legger til at hun «tror dette var en kamp å få gjennom hos Plan- og bygningsetaten. Men Futhark argumenterte med at det man overskred byggegrensen med noen steder tok man inn igjen andre steder, slik at arealregnskapet gikk i null.»

«I tillegg tegnet de inn balkonger til alle leilighetene. Dette har i seg selv veldig mye å si for bokvaliteten, særlig når det er snakk om mange små leiligheter som her. Vinklene i fasaden gjør dessuten at balkongene er skjermet fra direkte innsyn og blir dermed en privat sone.»

En annen smart løsning ble brukt på galleriet som Futhark foreslo å trekke litt ut fra veggen. «Dermed får man mer lys og mindre skygge. I tillegg slipper man at folk går så tett inntil vinduene slik som vanligvis er tilfelle», sier Augustine.

I tillegg er alle leilighetene gjennomgående og får lys fra begge sider. Fasaden har også blitt viet mye oppmerksomhet. «Det er mange elementer i fasaden så det er viktig at alt passer sammen; fargevalg, panel og fasadepuss. Vi var først litt i tvil da Futhark presenterte fargevalgene, men nå synes jeg de står seg kjempebra. Faktisk tror jeg vi endte opp med å bruke alle Futharks innspill her, og jeg synes fasaden ble veldig fin. Bygget står seg veldig godt i gaten»

Jeg har aldri opplevd at Futhark
ikke har vært tilgjengelig

Anchorfixed

PRAKTISK SANS PLUSS FAGLIG INTEGRITET

Når det gjelder samarbeidet med Futhark generelt sier Augustine: «Jeg opplever Futhark som en sterk arkitekt med høy faglig integritet. De føyer seg ikke automatisk etter byggherrens ønsker, men er ikke rigid på løsninger, de har øye for det rasjonelle og det praktiske og har god forståelse for det bygningstekniske og alle prosessene. Det er viktig at det er en balanse i dette. Evnen til å omstille seg og tenke nytt er helt vesentlig.»

«Futhark har visjoner, de vil noe med prosjektene. Det hadde for eksempel vært lett for Futhark å ta det ferdig regulerte prosjektet og bare tegne veldig enkelt videre på det, men det gjorde de ikke. I stedet utfordret de Plan- og bygg og reguleringen på alle mulige måter for å lage et best mulig pros jekt. Jeg synes Futhark er en fleksibel og fremoverlent organisasjon, hvis man kan si det slik. Og sammenligner vi detaljreguleringen, som var utgangspunktet for prosjektet, med det ferdige bygget synes jeg resultatet ble betydelig bedre enn det vi kunne fått. Det synes jeg illustrerer kreativiteten veldig bra.»

Anchorfixed

KOMMUNIKASJON OG TILGJENGELIGHET

Augustine fremhever også viktigheten av god kommunikasjon og tilgjengelighet når man skal realisere såpass kompliserte prosjekter. «For det første er det viktig at man har en god dialog, at man snakker bra sammen. Og kommunikasjonen mellom oss har vært veldig bra hele veien. Jeg har aldri opplevd at Futhark ikke har vært tilgjengelig.»

I tillegg er arkitektens kommunikasjonen med myndighetene også svært viktig, forteller Augustine. «Futhark hadde veldig god dialog med saksbehandler i Plan- og bygg, og det opplevde jeg som meget positivt.

Da vi måtte melde inn endringer og dispensasjoner, for eksempel da vi gikk fra modulbygg til plassbygg, fikk vi disse gjennom veldig kjapt. Etter at vi fikk rammetillatelsen i boks så har alt gått veldig raskt.»

En annen nøkkelperson i byggingen av Schultz hus er Hans Fosshagen. Som prosjektleder hos Bermingrud Entreprenører er det han som har hatt ansvaret for det fysiske byggearbeidet. Fosshagens lange og varierte erfaring fra store anlegg, jernbane, rehabilitering og boligbygg kom godt med når han skulle håndtere logistikk og finne fortløpende løsninger på utfordringer som dukket opp underveis.

Anchorfixed

DJEVELEN ER I DETALJENE

Fosshagen forteller om hvordan hele kjeden i en byggeprosess kan bli forstyrret hvis man ikke har styring på søknader og tillatelser. «I et trangt bymiljø er man avhengig av at man ikke blir stående og vente for mye på andre aktører.

De må komme inn, gjøre sine oppgaver og så trekke seg ut igjen. Og det er min oppgave å koordinere alt dette og sørge for at alle formalia er på plass opp mot diverse etater og offen tlige leverandører som Hafslund og Vann- og avløpsetaten.»

Fosshagen er også avhengig av at arkitekten har orden i sysakene. «De må for eksempel ha styring på alle samsvarserklæringer som kreves for å få brukstillatelse. Her har vi hatt veldig god dialog med Futhark. De kjenner godt til saksgangen og vet hvordan man bør formulere seg for å ikke å skape trøbbel. Gjøres det en liten feil på et skjema kan det fort føre til store forsinkelser og forkludre en overlevering med de kostnadene det medfører.»

Anchorfixed

SKOHORN BYGGING

«Det Futhark gjorde, som jeg synes er helt genialt, var trappingen av fasaden. I utgangspunktet var den tegnet som en helt rett og egentlig ganske kjedelig fasadevegg uten balkonger, men Futhark skråsatte ytterveggen foran hver leilighet slik at fasaden går i sikksakk.» Augustine legger til at hun «tror dette var en kamp å få gjennom hos Plan- og bygningsetaten. Men Futhark argumenterte med at det man overskred byggegrensen med noen steder tok man inn igjen andre steder, slik at arealregnskapet gikk i null.»

«I tillegg tegnet de inn balkonger til alle leilighetene. Dette har i seg selv veldig mye å si for bokvaliteten, særlig når det er snakk om mange små leiligheter som her. Vinklene i fasaden gjør dessuten at balkongene er skjermet fra direkte innsyn og blir dermed en privat sone.»

En annen smart løsning ble brukt på galleriet som Futhark foreslo å trekke litt ut fra veggen. «Dermed får man mer lys og mindre skygge. I tillegg slipper man at folk går så tett inntil vinduene slik som vanligvis er tilfelle», sier Augustine.

I tillegg er alle leilighetene gjennomgående og får lys fra begge sider. Fasaden har også blitt viet mye oppmerksomhet. «Det er mange elementer i fasaden så det er viktig at alt passer sammen; fargevalg, panel og fasadepuss. Vi var først litt i tvil da Futhark presenterte fargevalgene, men nå synes jeg de står seg kjempebra. Faktisk tror jeg vi endte opp med å bruke alle Futharks innspill her, og jeg synes fasaden ble veldig fin. Bygget står seg veldig godt i gaten»

Du kan trygt si vi har fått til maksimalt areal ut i fra både plass og forventninger

Anchorfixed

DUGNADSÅND

«For å få plass til å bygge måtte vi blant annet leie deler av gaten, pluss fortauet på vår byggside. Fortauet på den andre siden var åpent under hele byggeperioden, noe som krevde skjerming og ekstra fokus på sikkerhet. Dette er jo et tett trafikkert område, rett ved Bogstadveien, en av Oslos travleste gater.»

«Det har ellers vært mye matematikk rundt areal og fotavtrykk for ikke å overskride grensen i reguleringsbestemmelsene. Vi nærmest trer bygget inn mellom to andre hus. Du kan trygt si vi har fått til maksimalt areal ut i fra både plass og forventninger.»

Fosshagen tror vi vil se stadig flere av lignende byggeprosjekter i årene fremover. «Det blir viktigere og viktigere å bygge effektive bygg på små arealer. Og så lenge man ikke vil røre par ker og markagrensen, er fortetning eneste løsning. Det vil alltid være kompromisser underveis, men jo tidligere arkitektene og byggherrene tenker på arealutnyttelse desto færre blir det.»

Anchorfixed

GJENNOMTENKTE LØSNINGER

Fosshagen har gjennom årene vært med på både gode og mindre gode byggeprosesser. Akkurat som Augustine trekker han frem kommunikasjon som avgjørende for et vellykket samarbeid. «Noe av det viktigste i en sånn prosess er at man kommuniserer godt og det har jeg virkelig følt at vi har gjort med Futhark.»

Andre ganger, når ting ikke fungerer fullt så bra, er det etter Fosshagens erfaring «gjerne fordi arkitekten på forhånd har bestemt seg for at ‘sånn skal det være.’ Så kommer man til et punkt der man ser at det ikke er løsbart, men arkitekten fortsetter likevel å insistere på sin løsning. Noen er helt i sin egen lille boble og tenker verken på praktisk tilnærming eller på hva som er økonomisk gjennomførbart. Den situasjonen har vi aldri opplevd med Futhark. Tvert imot er alle jeg har vært i kontakt med hos Futhark jordnære folk. De er ikke «svevere» slik jeg har opplevd at enkelte andre arkitekter kan være.»

«Futhark er veldig bevisst på at ting skal se ordentlig ut, uten at det dermed trenger å være Louis Vuitton, for å si det sånn. Og bygget ble både veldig fint og har gjennomgående gode løsning er. Futhark jobbet da også mye med ulike fargesammensetninger og byggets uttrykk. Schultz hus er i det hele tatt veldig gjennomtenkt,» sier Fosshagen som godt kunne tenkt seg å bo der selv.